Qué le puede ocurrir ahora al Valencia

Ante determinadas situaciones como las que desgraciadamente está viviendo el Valencia Club de Fútbol S.A.D. suele existir una cierta confusión en cuanto a las relaciones entre acreedor y deudor y los procedimientos para hacer efectiva la deuda.

Por ello, a través de estas línea trataremos de explicar los diferentes conceptos y, lo que es más importante, las diferentes formas de saldar la deuda pendiente en caso de no poder afrontar su pago.

Diferencia entre Préstamo e Hipoteca

Solemos confundir los conceptos de préstamo e hipoteca. Aunque coloquialmente nos refiramos al “impago de la hipoteca” en realidad lo que se deja de pagar no es la hipoteca, sino el préstamo que nos hizo el Banco para financiar determinada adquisición, que en el caso habitual se refiere a la propia vivienda que se ofrece como garantía. La hipoteca es pues una garantía de devolución de dicho dinero, que consiste básicamente en lo siguiente: Aceptamos por adelantado y frente a todo el mundo, que si dejamos de devolverle al Banco el dinero que nos prestó, el Banco puede vender nuestra vivienda o el bien que hayamos ofrecido en garantía y con el dinero que obtenga cobrarse lo que le debamos, hasta un límite. La hipoteca se formaliza ante Notario en escritura pública simultáneamente a la formalización del préstamo y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

¿Qué es la ejecución hipotecaria?

Si se produce el impago del préstamo garantizado con hipoteca no se produce directamente el embargo de la vivienda, como mucha gente cree. En este caso, el Banco acreedor sigue todos los pasos establecidos por la ley para hacer efectiva la garantía hipotecaria que se constituyó en su día, y que consiste, en síntesis, en que el Banco obtenga que el bien sea vendido forzosamente mediante la correspondiente subasta a quien más dinero pague por el mismo para cubrir, hasta donde llegue, el importe de la deuda. A dicho proceso se le denomina ejecución hipotecaria, y a la venta al mejor postor, subasta.

La dación en pago. ¿Entrego el bien y me libero de la deuda?

Está muy extendida la creencia de que si se deja de pagar el préstamo hipotecario llegado el momento se puede entregar al Banco la vivienda o el bien hipotecado y quedarnos libres de deudas, cuando nada hay más lejos de la realidad. Se trata de la dación en pago, que en el derecho español es efectivamente uno de los modos de extinguir las deudas. Pero que se desconoce es que salvo que esté expresamente previsto en el contrato, lo cual en absoluto es habitual en los préstamos hipotecarios, no cabe imponer la dación en pago. Es decir, que el Banco no tiene por qué aceptar la entrega de la vivienda como forma de pago de la deuda hipotecaria. Puede hacerlo, pero depende por completo de su voluntad. Desde luego no hay que dejar de intentarlo, y a la hora de negociar la dación en pago, tratar de que se nos reconozca el mayor valor posible de la vivienda. Pero en absoluto cabe imponer la dación en pago de la vivienda hipotecada.

La subasta del bien no implica necesariamente la extinción total de la deuda

Otra confusión habitual es pensar que si el Banco se queda con la casa o la subasta, queda cancelado el préstamo hipotecario y quedamos en paz. Pero por desgracia no es así. Como hemos dicho una cosa es el préstamo (la deuda) y otra la hipoteca (la garantía). En el sistema hipotecario español el deudor no sólo responde de la deuda con el bien que ofreció en garantía. Además responde personal e ilimitadamente con todos sus bienes presentes y futuros. En la práctica esto significa que si en la subasta no se obtiene suficiente para abonar todo lo reclamado por el Banco (préstamo, intereses y gastos), la parte de deuda impagada seguirá vigente, y el Banco podrá seguir adoptando medidas con la finalidad de cobrarla, como el embargo de cuentas corrientes, salarios, pensiones, vehículos, etc. tanto del deudor principal como de los avalistas.

ESCRITO POR Salvador Alborch de la Fuente, notario de Dénia.